Comme si l’achat d’une maison n’était pas assez difficile, la récente flambée des taux hypothécaires rend la tâche encore plus difficile, en particulier pour les acheteurs qui ont besoin de prêts conformes, qui ont augmenté plus rapidement que les taux des prêts «jumbo» plus importants cette année.
Historiquement, les taux des prêts conformes – qui sont garantis par Fannie Mae et Freddie Mac mais ne peuvent pas dépasser un certain montant légèrement inférieur à 1 million de dollars dans la plupart des comtés de la région de la Baie – étaient à peu près identiques ou inférieurs aux taux des prêts jumbo au-delà de cette limite. Mais ces dernières semaines, ils ont été plus élevés avec une marge inhabituellement élevée – un demi à près de 1 point de pourcentage.
L’élargissement de l’écart est un exemple frappant de la pression exercée par les prix élevés des logements et la hausse des taux hypothécaires sur les acheteurs moyens, en particulier ceux qui entrent sur le marché.
“Les acheteurs de prêts conformes sont généralement des acheteurs d’une première maison et ils s’efforcent vraiment d’entrer sur le marché”, a déclaré Jim Wahlberg, un agent de Compass à Danville. La hausse des taux “les exclut souvent du marché, en raison du coût mensuel”.
À la fin de l’année dernière, les taux moyens des prêts conformes et jumbo à taux fixe sur 30 ans étaient à peu près égaux – 3,33% et 3,31%, respectivement. Au cours de la semaine se terminant le 6 mai, les moyennes avaient bondi à 5,53% pour la conformité mais à seulement 5,08% pour les jumbos, selon la Mortgage Bankers Association.
Sur un prêt conforme de 600 000 $, la différence entre 3,33 % et 5,53 % ajoute 780 $ à un versement hypothécaire mensuel. Sur un jumbo de 1 million de dollars, la différence entre 3,31 % et 5,08 % ajoute 1 032 $.
La récente flambée des taux hypothécaires rend la tâche encore plus difficile pour les acheteurs de maisons, en particulier pour ceux qui ont besoin de prêts conformes, qui ont augmenté plus rapidement que les taux des prêts «jumbo» plus importants.
Yalonda M. James/La Chronique 2021Les prêts conformes doivent respecter les directives de souscription fédérales de Fannie Mae et Freddie Mac. La limite standard en dollars pour une maison à un logement cette année est 647 200 $ dans la plupart des régions du pays, mais il peut être jusqu’à 50% plus élevé dans les zones à coût élevé. C’est au maximum – 970 800 $ – dans tous les comtés de la Bay Area sauf Sonoma (où c’est 764 750 $), Napa (897 000 $) et Solano (647 200 $).
Les prêts Jumbo sont ceux qui dépassent les limites de Fannie/Freddie. Chaque prêteur établit ses propres règles pour les jumbos, mais ils exigent généralement que les emprunteurs aient des acomptes plus importants et des profils financiers plus solides que nécessaire pour les prêts conformes. Selon Chevalier noir.
Colin Booth et sa femme ont commencé à chercher une maison dans le comté de Contra Costa en septembre, lorsqu’ils ont proposé des taux inférieurs à 3 %. Avec deux jeunes garçons, ils ont commencé à cibler des maisons de quatre chambres à moins de 975 000 $ à Martinez et Pleasant Hill. Après avoir surenchéri à plusieurs reprises, ils ont offert jusqu’à 1,2 million de dollars sur une maison. Alors que les prix des maisons et les taux d’intérêt montaient, ils ont révisé leur recherche vers des maisons de trois chambres, puis vers le comté voisin de Solano.
Ils ont eu de la chance dans une maison de quatre chambres à Benicia où le propriétaire était prêt à vendre pour 875 000 $ après l’échec d’un accord précédent. Ils ont emprunté 743 750 $, ce qui est supérieur au montant maximal du prêt conforme dans le comté de Solano, mais ils ont pu bloquer un taux jumbo de 4,625 % à la mi-avril. Leur courtier en prêts hypothécaires “disait que jumbo était plus avantageux même si cela ne fonctionne généralement pas de cette façon”, a déclaré Booth. Ils ont fermé vendredi.
La flambée des taux hypothécaires pousse certains acheteurs à rechercher des maisons ou des quartiers moins chers, à passer des hypothèques à taux fixe à des hypothèques à taux variable ou à se mettre à l’écart, selon des professionnels locaux de l’immobilier et des hypothèques. “Deux clients la semaine dernière ont freiné”, a déclaré Dawn Thomas, agent Compass à Los Gatos.
Un sous-ensemble de prêts conformes, qui se situent entre la limite standard et la limite de coût élevé pour un comté, sont appelés prêts conformes à solde élevé. Ils sont assez courants dans la région de la baie, où le prix médian était 1,2 million de dollars pour une maison unifamiliale et 775 000 $ pour un condo en mars.
Les prêts conformes à solde élevé sont toujours garantis par Fannie ou Freddie et doivent respecter leurs règles. Normalement, leurs taux sont plus élevés que les prêts conformes standard (jusqu’à 647 200 $) mais inférieurs à ceux des jumbos. Aujourd’hui, ils sont plus élevés que les deux, dans certains cas de près de 1 point de pourcentage.
L’une des raisons pour lesquelles ils sont plus élevés : plus tôt cette année, Fannie et Freddie ont commencé à imposer nouveaux frais sur les hypothèques de résidence secondaire et la plupart des prêts conformes à solde élevé. Les frais varient, mais pour la plupart des emprunteurs avec des ratios prêt-valeur de 80% et plus, ils “seraient à peu près équivalents” à l’ajout de 0,25% au taux de prêt, a déclaré Keith Gumbinger, vice-président du suivi hypothécaire HSH.com .
Jeudi, quatre courtiers en prêts hypothécaires de la région de la Baie ont proposé des taux allant de 5,125 % à 5,375 % pour un prêt conforme standard, de 5,5 % à 5,875 % pour un prêt conforme à solde élevé et de 4,75 % à 5 % pour un prêt jumbo. (Il s’agissait de leurs meilleurs taux pour les prêts avec 20 % d’acompte et sans points, un type de frais de montage de prêt. Les taux changent fréquemment et varient en fonction du type de maison, de l’utilisation et de l’emplacement, des points, de l’acompte et du profil de l’emprunteur.)
Certains emprunteurs de la région de la baie qui ont besoin d’un prêt dans les six chiffres élevés pourraient économiser un peu d’argent en obtenant un prêt jumbo au lieu d’un prêt conforme à solde élevé, mais seulement s’ils peuvent répondre aux exigences jumbo plus strictes.
Ces règles varient, mais les meilleurs prêts jumbo exigent généralement au moins 20 % d’acompte, six à 12 mois de versements mensuels sous forme de réserves (espèces ou placements), une cote de crédit d’au moins 680 à 700 et un taux d’endettement total -rapport de revenu ne dépassant pas 43 % ou 45 %.
En comparaison, Fannie et Freddie soutiendront des prêts avec aussi peu que 3% ou 5% d’acompte pour une résidence principale, un pointage de crédit minimum de 620 et un ratio d’endettement jusqu’à près de 50%. Ils ne nécessitent généralement pas de réserves.
Après avoir surenchéri sur huit maisons, Conery et Traci Wilbanks ont finalement pu acheter une maison dans le quartier Maxwell Park d’Oakland pour 905 000 $ en avril. Ils ont déposé 20 % et emprunté 724 000 $. Au lieu d’obtenir un prêt conforme à solde élevé, leur courtier en prêts hypothécaires – Zach Griffin de Guaranteed Rate Affinity à Berkeley – les a qualifiés pour un prêt jumbo. Ils ont bloqué un taux de 4 % en mars ; à ce moment-là, un taux de conformité à solde élevé aurait été d’environ 4,75%, a déclaré Griffin.
Jay Voorhees, propriétaire de JVMlending.com à Walnut Creek, a déclaré qu’environ la moitié seulement de ses clients de la région de la Baie empruntant entre 647 200 $ et 970 800 $ pourraient être admissibles à une hypothèque jumbo. “Environ la moitié ne le peuvent pas, car ils n’ont pas les liquidités nécessaires pour les réserves ou l’acompte ou leur taux d’endettement est trop élevé.” Son volume d’achat-prêt est de 15 à 20 % inférieur à celui de l’an dernier.
“Il y a beaucoup de premiers acheteurs qui paniquent”, a déclaré Brett Nicoletti, directeur de succursale chez Academy Mortgage à Los Gatos. “J’ai beaucoup d’acheteurs Fannie Mae qui ne rentrent pas dans une fente jumbo. S’ils cherchaient des maisons à 800 000 $, ils en voient maintenant 700 000 $. Partout où ils poussaient leurs limites, ils réduisent maintenant leurs attentes.
Alors pourquoi les jumbos sont-ils moins chers que les hypothèques conformes ? Leurs rythmes défilent à deux batteurs différents.
De nombreuses banques prévoient de détenir des jumbos dans leurs portefeuilles et d’utiliser leur propre trésorerie pour les financer. “Ces liquidités proviennent principalement des dépôts (des clients), où les taux sont encore très bas, bien qu’ils auraient un peu augmenté”, a déclaré Gumbinger.
Les prêts conformes sont généralement regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires et vendus à des investisseurs. Leur tarification est basée sur ce qui se passe sur le marché obligataire, en particulier le rendement du Trésor à 10 ans, qui est passé de 1,5 % le 31 décembre à environ 3 % début mai. “Cela a fait grimper très rapidement les taux hypothécaires conformes”, a déclaré Gumbinger.
La Réserve fédérale a également joué un rôle, a déclaré Andy Walden, vice-président de Black Knight Data & Analytics.
“Au début de la pandémie, les banques hésitaient à prêter en raison de l’incertitude du marché hypothécaire et de l’économie en général. Cela a entraîné un recul des prêts jumbo “et des taux plus élevés pour les prêts jumbo”, a déclaré Walden par e-mail. Pendant ce temps, la Fed a fait baisser les taux d’intérêt à long terme en achetant des bons du Trésor et des titres adossés à des prêts conformes. “Cela a fait baisser les taux d’intérêt des prêts conformes et les a rendus beaucoup plus attractifs” que les jumbos.
“Ces derniers mois, c’est le contraire qui s’est produit”, a-t-il ajouté. Pour lutter contre la flambée de l’inflation, la Fed a annoncé le 4 mai que ça va commencer à réduire ses participations du Trésor et des titres adossés à des créances hypothécaires en juin. « Cela a entraîné une forte hausse des taux d’intérêt conformes sur 30 ans, le plus gros acheteur de titres adossés à des créances hypothécaires conformes ayant quitté le marché. Dans le même temps, les banques ont renoué avec les prêts jumbo. La combinaison de ces facteurs » a rendu les tarifs jumbo plus attractifs que les tarifs conformes.
“Jusqu’à ce que le plan de la Fed soit mis en œuvre et que les investisseurs et les marchés voient comment cette sortie se déroulera, je pense que nous verrons cette pression supplémentaire à la hausse sur les taux conformes”, a déclaré Joel Kan, économiste à la Mortgage Bankers Association.
L’augmentation des taux hypothécaires “affecte certainement l’abordabilité”, a déclaré Westin Miller, directeur de succursale chez Pinnacle Home Mortgage à Novato. Mais « je reçois moins de recul que ce à quoi je m’attendais. Peut-être qu’un quart de mon pipeline d’acheteurs a abandonné. Les trois quarts restants y sont encore. Le groupe qui est le moins découragé est celui des acheteurs plus âgés ; ils disent tous, écoutez, j’ai acheté ma première maison quand les taux étaient de 13 %, donc 5 %, ce n’est pas grave. »
Les agents immobiliers de Bay Area affirment que la combinaison de prix exorbitants et de taux d’intérêt en hausse a déjà affaibli la demande de logements.
« Il y a un peu de ralentissement sur le marché. Le pouvoir d’achat de beaucoup d’acheteurs a chuté de façon spectaculaire. Alors que nous voyions 10 offres il y a six ou sept semaines, chaque maison que j’ai répertoriée le mois dernier n’a reçu que deux offres chacune », a déclaré Jason Moon, un agent Keller Williams à Walnut Creek.
“Beaucoup de nos acheteurs d’un million de dollars paient tout en espèces”, a déclaré Nina Havatny, agent Compass à San Francisco. La hausse des taux d’intérêt « ne les impacte pas. Mais nous le voyons certainement dans la fourchette de 2,5 à 4 millions de dollars. C’est vraiment assez dramatique. Nous avons un acheteur qui essayait de trouver une maison dans l’Inner Sunset. Elle a abandonné et va maintenant rénover sa maison (actuelle).
Patrick Carlisle, analyste de marché en chef de Compass, a examiné les changements d’une année sur l’autre du nombre de réductions de prix pour la région métropolitaine de San Francisco à plusieurs comtés, jusqu’au 23 avril. Bien que les données récentes soient préliminaires, “il semble qu’une tendance constante est commence à se développer, indiquant que d’année en année, le nombre de réductions de prix augmente – certes à partir d’une base très faible l’année dernière – et le marché a commencé à se refroidir à cause des conditions extrêmement chaudes qui ont existé », a-t-il déclaré par e-mail.
L’agent immobilier DJ Grubb, propriétaire de Grubb Co. à Oakland, ne pense pas que les taux d’intérêt auront un impact réel sur les prix des maisons tant qu’ils n’auront pas atteint 7 %. Un problème plus important est «l’accès au capital». Si le marché boursier continue de baisser, de nombreuses personnes ne seront pas disposées à vendre des actions pour acheter des maisons.
Personne ne sait où vont les taux d’intérêt. Mais il est difficile de voir la Fed reculer ses efforts de lutte contre l’inflation jusqu’à ce que les prix, y compris les prix des maisons, se refroidissent ou qu’il y ait un krach boursier. Cela dit, la pénurie de logements dans la région de la Baie a été si aiguë qu’il est difficile de voir les prix des maisons chuter à moins que la Fed n’aille trop loin et ne déclenche une grave récession. Si cela se produit, les taux d’intérêt baisseront, les maisons pourraient devenir plus abordables et les personnes qui ont contracté un prêt hypothécaire aujourd’hui pourraient se refinancer à un taux inférieur.
Kathleen Pender est rédactrice indépendante et ancienne chroniqueuse du San Francisco Chronicle. Twitter: @KathPender
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