Un type de prêt immobilier est devenu moins cher que d’autres à mesure que les taux montent en flèche. Voici ce que cela signifie pour l’immobilier de Bay Area

Comme si l’achat d’une maison n’était pas assez difficile, la récente flambée des taux hypothécaires rend la tâche encore plus difficile, en particulier pour les acheteurs qui ont besoin de prêts conformes, qui ont augmenté plus rapidement que les taux des prêts «jumbo» plus importants cette année.

Historiquement, les taux des prêts conformes – qui sont garantis par Fannie Mae et Freddie Mac mais ne peuvent pas dépasser un certain montant légèrement inférieur à 1 million de dollars dans la plupart des comtés de la région de la Baie – étaient à peu près identiques ou inférieurs aux taux des prêts jumbo au-delà de cette limite. Mais ces dernières semaines, ils ont été plus élevés avec une marge inhabituellement élevée – un demi à près de 1 point de pourcentage.

L’élargissement de l’écart est un exemple frappant de la pression exercée par les prix élevés des logements et la hausse des taux hypothécaires sur les acheteurs moyens, en particulier ceux qui entrent sur le marché.

“Les acheteurs de prêts conformes sont généralement des acheteurs d’une première maison et ils s’efforcent vraiment d’entrer sur le marché”, a déclaré Jim Wahlberg, un agent de Compass à Danville. La hausse des taux “les exclut souvent du marché, en raison du coût mensuel”.

À la fin de l’année dernière, les taux moyens des prêts conformes et jumbo à taux fixe sur 30 ans étaient à peu près égaux – 3,33% et 3,31%, respectivement. Au cours de la semaine se terminant le 6 mai, les moyennes avaient bondi à 5,53% pour la conformité mais à seulement 5,08% pour les jumbos, selon la Mortgage Bankers Association.

Sur un prêt conforme de 600 000 $, la différence entre 3,33 % et 5,53 % ajoute 780 $ à un versement hypothécaire mensuel. Sur un jumbo de 1 million de dollars, la différence entre 3,31 % et 5,08 % ajoute 1 032 $.

La récente flambée des taux hypothécaires rend la tâche encore plus difficile pour les acheteurs de maisons, en particulier pour ceux qui ont besoin de prêts conformes, qui ont augmenté plus rapidement que les taux des prêts «jumbo» plus importants.

La récente flambée des taux hypothécaires rend la tâche encore plus difficile pour les acheteurs de maisons, en particulier pour ceux qui ont besoin de prêts conformes, qui ont augmenté plus rapidement que les taux des prêts «jumbo» plus importants.

Yalonda M. James/La Chronique 2021

Les prêts conformes doivent respecter les directives de souscription fédérales de Fannie Mae et Freddie Mac. La limite standard en dollars pour une maison à un logement cette année est 647 200 $ dans la plupart des régions du pays, mais il peut être jusqu’à 50% plus élevé dans les zones à coût élevé. C’est au maximum – 970 800 $ – dans tous les comtés de la Bay Area sauf Sonoma (où c’est 764 750 $), Napa (897 000 $) et Solano (647 200 $).

Les prêts Jumbo sont ceux qui dépassent les limites de Fannie/Freddie. Chaque prêteur établit ses propres règles pour les jumbos, mais ils exigent généralement que les emprunteurs aient des acomptes plus importants et des profils financiers plus solides que nécessaire pour les prêts conformes. Selon Chevalier noir.

Colin Booth et sa femme ont commencé à chercher une maison dans le comté de Contra Costa en septembre, lorsqu’ils ont proposé des taux inférieurs à 3 %. Avec deux jeunes garçons, ils ont commencé à cibler des maisons de quatre chambres à moins de 975 000 $ à Martinez et Pleasant Hill. Après avoir surenchéri à plusieurs reprises, ils ont offert jusqu’à 1,2 million de dollars sur une maison. Alors que les prix des maisons et les taux d’intérêt montaient, ils ont révisé leur recherche vers des maisons de trois chambres, puis vers le comté voisin de Solano.

Ils ont eu de la chance dans une maison de quatre chambres à Benicia où le propriétaire était prêt à vendre pour 875 000 $ après l’échec d’un accord précédent. Ils ont emprunté 743 750 $, ce qui est supérieur au montant maximal du prêt conforme dans le comté de Solano, mais ils ont pu bloquer un taux jumbo de 4,625 % à la mi-avril. Leur courtier en prêts hypothécaires “disait que jumbo était plus avantageux même si cela ne fonctionne généralement pas de cette façon”, a déclaré Booth. Ils ont fermé vendredi.

La flambée des taux hypothécaires pousse certains acheteurs à rechercher des maisons ou des quartiers moins chers, à passer des hypothèques à taux fixe à des hypothèques à taux variable ou à se mettre à l’écart, selon des professionnels locaux de l’immobilier et des hypothèques. “Deux clients la semaine dernière ont freiné”, a déclaré Dawn Thomas, agent Compass à Los Gatos.

Un sous-ensemble de prêts conformes, qui se situent entre la limite standard et la limite de coût élevé pour un comté, sont appelés prêts conformes à solde élevé. Ils sont assez courants dans la région de la baie, où le prix médian était 1,2 million de dollars pour une maison unifamiliale et 775 000 $ pour un condo en mars.

Les prêts conformes à solde élevé sont toujours garantis par Fannie ou Freddie et doivent respecter leurs règles. Normalement, leurs taux sont plus élevés que les prêts conformes standard (jusqu’à 647 200 $) mais inférieurs à ceux des jumbos. Aujourd’hui, ils sont plus élevés que les deux, dans certains cas de près de 1 point de pourcentage.

L’une des raisons pour lesquelles ils sont plus élevés : plus tôt cette année, Fannie et Freddie ont commencé à imposer nouveaux frais sur les hypothèques de résidence secondaire et la plupart des prêts conformes à solde élevé. Les frais varient, mais pour la plupart des emprunteurs avec des ratios prêt-valeur de 80% et plus, ils “seraient à peu près équivalents” à l’ajout de 0,25% au taux de prêt, a déclaré Keith Gumbinger, vice-président du suivi hypothécaire HSH.com .

Jeudi, quatre courtiers en prêts hypothécaires de la région de la Baie ont proposé des taux allant de 5,125 % à 5,375 % pour un prêt conforme standard, de 5,5 % à 5,875 % pour un prêt conforme à solde élevé et de 4,75 % à 5 % pour un prêt jumbo. (Il s’agissait de leurs meilleurs taux pour les prêts avec 20 % d’acompte et sans points, un type de frais de montage de prêt. Les taux changent fréquemment et varient en fonction du type de maison, de l’utilisation et de l’emplacement, des points, de l’acompte et du profil de l’emprunteur.)

Certains emprunteurs de la région de la baie qui ont besoin d’un prêt dans les six chiffres élevés pourraient économiser un peu d’argent en obtenant un prêt jumbo au lieu d’un prêt conforme à solde élevé, mais seulement s’ils peuvent répondre aux exigences jumbo plus strictes.

Ces règles varient, mais les meilleurs prêts jumbo exigent généralement au moins 20 % d’acompte, six à 12 mois de versements mensuels sous forme de réserves (espèces ou placements), une cote de crédit d’au moins 680 à 700 et un taux d’endettement total -rapport de revenu ne dépassant pas 43 % ou 45 %.

En comparaison, Fannie et Freddie soutiendront des prêts avec aussi peu que 3% ou 5% d’acompte pour une résidence principale, un pointage de crédit minimum de 620 et un ratio d’endettement jusqu’à près de 50%. Ils ne nécessitent généralement pas de réserves.

Après avoir surenchéri sur huit maisons, Conery et Traci Wilbanks ont finalement pu acheter une maison dans le quartier Maxwell Park d’Oakland pour 905 000 $ en avril. Ils ont déposé 20 % et emprunté 724 000 $. Au lieu d’obtenir un prêt conforme à solde élevé, leur courtier en prêts hypothécaires – Zach Griffin de Guaranteed Rate Affinity à Berkeley – les a qualifiés pour un prêt jumbo. Ils ont bloqué un taux de 4 % en mars ; à ce moment-là, un taux de conformité à solde élevé aurait été d’environ 4,75%, a déclaré Griffin.

Jay Voorhees, propriétaire de JVMlending.com à Walnut Creek, a déclaré qu’environ la moitié seulement de ses clients de la région de la Baie empruntant entre 647 200 $ et 970 800 $ pourraient être admissibles à une hypothèque jumbo. “Environ la moitié ne le peuvent pas, car ils n’ont pas les liquidités nécessaires pour les réserves ou l’acompte ou leur taux d’endettement est trop élevé.” Son volume d’achat-prêt est de 15 à 20 % inférieur à celui de l’an dernier.

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